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中關(guān)村軟件園

　　在新時代國家創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略的推動下，各地都把發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)作為轉(zhuǎn)型升級的重要抓手，著力打造不同區(qū)位優(yōu)勢、不同產(chǎn)業(yè)方向、不同集聚規(guī)模的科技園區(qū)。園區(qū)建設(shè)的主體既有政府主導(dǎo)的平臺公司、市場化的房地產(chǎn)開發(fā)商，也有科技企業(yè)、基金投資公司等。然而，隨著國家對建設(shè)用地政策的嚴(yán)控，如何把寶貴的土地資源建設(shè)成為現(xiàn)代科技園區(qū)，避免出現(xiàn)“爛尾樓”“荒園”“鬼城”，則需要建設(shè)者們以新發(fā)展理念為指導(dǎo)，在以往科技園區(qū)建設(shè)發(fā)展的實踐基礎(chǔ)上，客觀總結(jié)、深入思考、持續(xù)探索。

　　一、建設(shè)科技園區(qū)要拋棄房地產(chǎn)開發(fā)模式

　　目前，有一種很流行的業(yè)態(tài)叫作科技地產(chǎn)，顧名思義就是把科技園建設(shè)當(dāng)作房地產(chǎn)開發(fā)，形式是建園區(qū)，實質(zhì)是搞地產(chǎn)。在房地產(chǎn)模式下建設(shè)科技園區(qū)，科技園區(qū)在土地出讓、商業(yè)模式上盡顯房地產(chǎn)化，甚至出現(xiàn)爆炒研發(fā)用地和科研用房的現(xiàn)象，完全背離了建設(shè)科研園區(qū)、支持科技創(chuàng)新、促進(jìn)創(chuàng)業(yè)升級的初衷。科技園區(qū)建設(shè)時間長、投資大、不確定性多，通過銷售一些園區(qū)內(nèi)符合政策的房產(chǎn)來解決資金問題原本無可厚非，但在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)受到政策管控下，地產(chǎn)商紛紛轉(zhuǎn)向科技園區(qū)建設(shè)的形勢下，大有把科技園區(qū)變成新型房地產(chǎn)市場的趨勢，要么囤積土地、待價而沽，要么隨行就市，推高房價，甚至違規(guī)銷售不符合地性規(guī)定的房產(chǎn)。

　　科技園區(qū)不應(yīng)成為房地產(chǎn)商逐利的新市場。科技園區(qū)的建設(shè)主體可以多元化，房地產(chǎn)商也完全可以參與科技園區(qū)的建設(shè)，但科技園區(qū)必須去地產(chǎn)化。首先，要對土地出讓方式進(jìn)行改革，政府要擺脫對“土地財政”的依賴，不以競拍高價者得，而在限定土地價格下進(jìn)行選優(yōu)，這樣既可以防止推高地價又可確保有優(yōu)秀的建設(shè)主體;其次，園區(qū)用地建設(shè)的各類物業(yè)要實行嚴(yán)格的銷售轉(zhuǎn)讓政策，甚至是限制銷售、不得轉(zhuǎn)讓，除政府的嚴(yán)格審批下可進(jìn)行定向銷售部分物業(yè)外，園區(qū)建設(shè)主體要持有大部分物業(yè)，靠長期租賃回收建設(shè)投資。政府把低成本的土地交由優(yōu)秀的主體建設(shè)，防止其進(jìn)行囤地炒房，確保其向科技企業(yè)提供長期、低廉的租賃物業(yè)，促進(jìn)科技企業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，企業(yè)發(fā)展了，納稅增加了，政府收入從前端的“土地財政”變?yōu)楹蠖恕鞍l(fā)展紅利”，從而使科技園區(qū)建設(shè)進(jìn)入良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

　　二、科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不等同于市政一級土地開發(fā)

　　建設(shè)科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施要先行。目前，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的普遍模式是政府的一級土地開發(fā)授權(quán)模式，即政府把土地的一級開發(fā)權(quán)通過一定的審批程序授予開發(fā)主體，開發(fā)主體根據(jù)授權(quán)內(nèi)容對土地進(jìn)行用地規(guī)劃、征地拆遷、建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，如“七通一平”。然而，科技園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施與市政一級土地開發(fā)存在顯著差別，市政一級土地開發(fā)是科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的必要條件，但不是充分條件。一般而言，市政一級土地開發(fā)包括供水、供電、供氣、雨污水排放、道路、電信等，但科技園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施還需要園林景觀、公共停車場、海綿調(diào)蓄池、中水處理系統(tǒng)等生態(tài)保障設(shè)施。隨著技術(shù)進(jìn)步，科技園區(qū)的公共技術(shù)服務(wù)設(shè)施也已成為標(biāo)配，如光纜、無線局域網(wǎng)(WiFi)、數(shù)據(jù)中心等，這些科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容已大大超出市政一級土地開發(fā)的范圍。但科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容需要與市政基礎(chǔ)設(shè)施同步規(guī)劃、甚至同步實施，并聯(lián)進(jìn)行。如果是串聯(lián)進(jìn)行，不僅增加成本，還會給后續(xù)建設(shè)造成巨大困難甚至導(dǎo)致無法實施。

　　按照政府一級土地開發(fā)授權(quán)，進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行嚴(yán)格的土地成本審核，哪些項目進(jìn)入成本，哪些不能進(jìn)入成本，都要有明確的政策規(guī)定，且日漸趨緊。只有記入成本的部分，政府在核算后予以償付。唯此，園區(qū)建設(shè)企業(yè)會面臨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資能否記入開發(fā)的困境。當(dāng)然，企業(yè)也可以嚴(yán)格按照一級授權(quán)內(nèi)容進(jìn)行建設(shè)，不超越任何成本邊界，但這僅僅是完成了市政一級土地開發(fā)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未完成科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　鑒于科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施與市政一級土地開發(fā)的重大差異，政府可考慮在現(xiàn)有一級土地授權(quán)開發(fā)的體制中，根據(jù)園區(qū)實際情況適當(dāng)增加核定建設(shè)項目內(nèi)容，把園區(qū)標(biāo)配的基礎(chǔ)設(shè)施項目投資記入一級土地開發(fā)成本，并在土地出讓收益中予以償付。唯此，科技園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施才能在市政基礎(chǔ)設(shè)施的基礎(chǔ)上得以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一實施，為科技園區(qū)的后續(xù)建設(shè)與運營打下良好的基礎(chǔ)。

　　三、防止科技企業(yè)淪為科技地產(chǎn)商

　　目前，有一種趨勢需引起特別關(guān)注：一些科技企業(yè)的主營業(yè)務(wù)悄然改頭換面，從科技創(chuàng)新的主體演變?yōu)榭萍嫉禺a(chǎn)新軍。在房地產(chǎn)暴利的誘導(dǎo)下，這些企業(yè)通過各種途徑拿到遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自用需求的優(yōu)惠土地，建設(shè)了大量辦公樓宇、商業(yè)配套、甚至公寓住宅，或直接銷售房產(chǎn)，或轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)，或成為房東，不在科技創(chuàng)新上下功夫，而在房地產(chǎn)上搞投機(jī)，從支持創(chuàng)新的政策中套利。

　　為防止科技企業(yè)進(jìn)行政策套利、淪為科技地產(chǎn)商，政府應(yīng)對出讓給科技企業(yè)的土地進(jìn)行限制性約定，土地上的物業(yè)只能自用，不得出售、轉(zhuǎn)讓或租賃，并加大動態(tài)監(jiān)管力度，在資產(chǎn)登記、股權(quán)變更等環(huán)節(jié)進(jìn)行核查。如果企業(yè)確實遇到發(fā)展困難需要處置資產(chǎn)，可由政府主導(dǎo)的專項基金進(jìn)行回購或過橋融資，既可幫助企業(yè)渡過難關(guān)，也可以主動調(diào)整業(yè)態(tài)、騰籠換鳥，供其他具有創(chuàng)新發(fā)展能力的科技企業(yè)使用。

　　四、科技園區(qū)運營能力重于開發(fā)能力

　　在房地產(chǎn)模式下建設(shè)科技園區(qū)，建設(shè)主體重在建好后進(jìn)行銷售，借助市場行情快銷、多銷，收回投資變現(xiàn)利潤，銷售完畢后從園區(qū)裸離，不持有園區(qū)物業(yè)，與入園企業(yè)只是一次性的買賣關(guān)系，并不關(guān)心園區(qū)的后續(xù)發(fā)展，只是關(guān)注買方的支付能力，而漠視買方的產(chǎn)業(yè)方向、創(chuàng)新實力，從而導(dǎo)致一些園區(qū)成為業(yè)態(tài)散亂、低端的“大雜院”，難以形成有上下游協(xié)同關(guān)系的產(chǎn)業(yè)集群和較高品質(zhì)的專業(yè)化創(chuàng)新園區(qū)。同時，有些物業(yè)在后續(xù)使用中暴露出來的規(guī)劃、設(shè)計、施工中的問題，大都投訴無果。這樣的園區(qū)建設(shè)模式，肥了開發(fā)商，苦了園區(qū)企業(yè)。

　　科技園區(qū)運營能力要重于開發(fā)能力。政府應(yīng)制定相關(guān)政策鼓勵開發(fā)商多持有園區(qū)物業(yè)。園區(qū)建設(shè)單位從開始就應(yīng)樹立服務(wù)創(chuàng)新、久久為功的理念，以產(chǎn)業(yè)規(guī)劃為先導(dǎo)，空間規(guī)劃為落地，運營規(guī)劃為支撐，形成真正的園區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、招商、運營一體化的建設(shè)模式。科技園區(qū)的開發(fā)建設(shè)者要轉(zhuǎn)型成為高科技專業(yè)園區(qū)發(fā)展商、運營服務(wù)商，緊密圍繞企業(yè)從成立、孵化、加速到成熟的不同發(fā)展階段，針對“雙創(chuàng)”的特點和企業(yè)實際需求，構(gòu)建政策引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)集群、創(chuàng)新平臺、科技金融、國際合作和產(chǎn)業(yè)服務(wù)等六大生態(tài)要素，打造適宜企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)體系。園區(qū)運營商要積極集聚產(chǎn)業(yè)鏈，打造創(chuàng)新鏈，融通資金鏈，構(gòu)建起專業(yè)化、特色化、國際化、品牌化和創(chuàng)新性的產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，不斷豐富“雙創(chuàng)”服務(wù)內(nèi)容。

　　五、科技園區(qū)要彰顯公共產(chǎn)品與服務(wù)的屬性

　　新時期，建設(shè)科技園區(qū)要貫徹落實創(chuàng)新、綠色、協(xié)調(diào)、開放、共享的新發(fā)展理念，對科技園區(qū)的屬性清晰厘定，扼制房地產(chǎn)商業(yè)化，彰顯公共服務(wù)產(chǎn)品屬性，并按照公共服務(wù)產(chǎn)品的定位在供給、運營、可持續(xù)發(fā)展的機(jī)制上進(jìn)行新的設(shè)計。首先，政府要改變“土地財政”思維，土地成本是科技園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)成本，政府應(yīng)把科技園區(qū)用地上歸類到公共產(chǎn)品用地，只回收土地整理成本，不借助市場獲取土地溢價，降低園區(qū)建設(shè)基礎(chǔ)成本。其次，借力政府和社會資本合作(PPP)模式，發(fā)揮政府與社會資本的集成優(yōu)勢。為保證科技園區(qū)公共服務(wù)產(chǎn)品的屬性，政府需要在建設(shè)及運營過程中發(fā)揮指導(dǎo)、調(diào)控作用。PPP模式可有效調(diào)動社會資本的積極性，在政府的支持、指導(dǎo)下，確保科技園區(qū)建設(shè)不偏離公共產(chǎn)品與服務(wù)的方向。第三，優(yōu)化經(jīng)營模式，不當(dāng)開發(fā)商，當(dāng)好運營商。在回歸公共服務(wù)產(chǎn)品屬性的要求下，建設(shè)主體要長期、大量持有園區(qū)物業(yè)，與入園企業(yè)是持續(xù)的服務(wù)關(guān)系，要持續(xù)構(gòu)建良好的產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系，要具備園區(qū)在產(chǎn)業(yè)服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)服務(wù)等全方位的能力，要注重運營商業(yè)模式的創(chuàng)新，獲取長期、可持續(xù)的收入。

　　當(dāng)科技園區(qū)回歸公共產(chǎn)品與服務(wù)的屬性后，園區(qū)建設(shè)主體的投資成本得以最大限度地降低，園區(qū)的物業(yè)不再成為爆炒牟利的商品，園區(qū)長期運營的機(jī)制得以建立，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的生態(tài)品質(zhì)得到保障，創(chuàng)新停滯、活力不足的“僵尸”企業(yè)被及時清理，有限的公共服務(wù)空間留給創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的活要素;入園的科技企業(yè)心無旁騖地專注于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，緊盯科技創(chuàng)新的世界前沿，以創(chuàng)新的商業(yè)模式做強(qiáng)做大企業(yè)實力;政府部門則通過制定科技園區(qū)土地公共政策，提供園區(qū)公共產(chǎn)品，支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，抑制科技園區(qū)房地產(chǎn)化，把政府的優(yōu)惠政策紅利轉(zhuǎn)化成為企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的紅利，加快邁向創(chuàng)新國家的步伐。唯此，科技園區(qū)的相關(guān)方(包括政府、建設(shè)單位、入園科技企業(yè)等)都從“逐利的循環(huán)”中解脫出來，圍繞創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略這一共同目標(biāo)，找準(zhǔn)定位、精準(zhǔn)發(fā)力、相互協(xié)同、共同受益，構(gòu)建出一個以公共產(chǎn)品屬性為核心的科技園區(qū)建設(shè)新模式。

　　新時代下，科技創(chuàng)新面臨著新的目標(biāo)、任務(wù)和挑戰(zhàn)，科技園區(qū)作為實施科技創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的重要載體，其投資建設(shè)、運營服務(wù)的模式要緊緊圍繞著服務(wù)科技創(chuàng)新不斷升級迭代、協(xié)同創(chuàng)新，讓寶貴的土地資源發(fā)揮出促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最大綜合效能，讓科技園區(qū)成為名副其實的創(chuàng)新高地、創(chuàng)業(yè)沃土，從中涌現(xiàn)出一批又一批的具有國際影響力的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)。

　　(作者系中國軟件園區(qū)發(fā)展聯(lián)盟理事長、北京中關(guān)村軟件園發(fā)展有限責(zé)任公司董事長)